Auction Yield Report · Sample 001
서울 중구 다동 센터플레이스 2층 218호
낙찰 그 후, 얼마 벌리나
이 문서는 낙찰너머 유료 리포트와 동일한 구성의 공개 샘플입니다. 모든 수치는 공개 자료 기반 추정 밴드로 제시됩니다.
① 을지로입구역 100m, 23층 오피스빌딩 2층의 8.8평 구분상가. 현장조사 기준 사실상 공실로 추정되어 명도 부담은 낮을 가능성.
② 관할 법원 상가 낙찰가율 통계(55.8~74%)로 보면 이번 회차 최저가(80%)는 통계 평균보다 높은 구간 — 유찰 가능성도 함께 열어둘 필요.
③ 임대료 추정 밴드(월 100만~210만) 기준, 낙찰가가 3억 초·중반이면 연 3.4~7.2% 수익률 구간에 진입하는 것으로 추정.
01물건 개요
| 소재지 | 서울특별시 중구 다동 155 센터플레이스 2층 218호 (근린생활시설) |
|---|---|
| 건물 | 지하 6층~지상 23층 업무·근린·판매시설 빌딩(센터플레이스) 내 2층 구분상가. 강화유리 외벽, 승강기·시스템에어컨·주차장 설비 |
| 전용면적 | 29.03㎡ (약 8.8평) · 대지권 2796.8분의 4.1 (소유권) |
| 기일 경과 | 1차 2026.08.05 유찰(최저 5억 1,800만) → 2차 2026.09.09(최저 4억 1,440만, 보증금 4,144만) · 매각결정 09.16 |
| 이용 상태 | 현장조사 시 폐문부재, 일시적 이용으로 판단되는 사무실 집기·비품 소재 → 사실상 공실로 추정 (확정 아님 · 임대관계 미상) |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 서울도심(4대문안) · 도시정비형 재개발구역 등 |
대법원 법원경매정보 물건상세·감정평가요항표 요약 (2026.08.26 조회)
02적정 입찰가 밴드
해당 지역·유형의 최근 낙찰 통계를 감정가에 적용해 가격 위치를 가늠합니다.
서울 중구의 상가·근린시설은 최근 12개월 매각 사례가 0건입니다(법원경매정보 인근매각물건 기준). 따라서 관할 서울중앙지방법원 전체 통계로 대체합니다.
| 서울중앙지법 · 최근 12개월 | 경매건수 | 매각건수 | 매각율 | 매각가율 |
|---|---|---|---|---|
| 상가 | 119 | 24 | 20.2% | 55.8% |
| 근린시설 | 199 | 55 | 27.6% | 74.0% |
| 상가·오피스텔·근린 소계 | 1,735 | 280 | 16.1% | 74.0% |
법원경매정보 용도별 매각통계, 서울중앙지방법원 2025.09~2026.08
감정가 5억 1,800만원에 통계 매각가율을 적용하면 2억 8,900만~3억 8,300만원이 최근 1년 낙찰가의 통계적 중심 밴드입니다. 이번 회차 최저가(4억 1,440만원 · 80%)는 이 밴드의 위쪽 바깥에 있습니다 — 통계만 보면 이번 회차도 유찰 가능성을 함께 열어둘 필요가 있습니다. 다음 회차가 열린다면 최저가는 약 3억 3,152만원(64%)으로, 통계 밴드 안으로 들어옵니다.
03수익률 시나리오
임대료를 세 가지 가정으로 나눠, 낙찰가별 연 수익률을 역산합니다.
임대료 추정 근거. 서울 주요 상권 1층 통상임대료는 평균 74,900원/㎡·월이며(서울시 2023 상가임대차 실태조사), 1위는 본건에서 도보권인 북창동 18만원/㎡·월입니다. 시청권 프라임 오피스 임대 호가는 약 34,300원/㎡·월 수준입니다(2025.02 중개 호가). 본건은 2층 구분상가이므로 1층 대비 통상 30~50% 수준을 적용해 밴드를 만들었습니다.
| 가정 | 용도 성격 | 단가(만원/㎡·월) | 월세(29.03㎡) |
|---|---|---|---|
| 보수 | 소형 사무실 수요 (오피스 호가 수준) | 3.4 | 약 100만원 |
| 기본 | 도심 1층 평균의 약 70% 할인 | 5.2 | 약 150만원 |
| 낙관 | 뷰티·서비스 업종 (북창동 1층의 40%) | 7.2 | 약 210만원 |
서울시 2023 상가임대차 실태조사(2024.03 발표) · 시청권 오피스 임대 호가(2025.02) · 2층 할인율은 통상 경험칙에 따른 추정
| 낙찰가 시나리오 (총투자*) | 보수 · 월 100만 | 기본 · 월 150만 | 낙관 · 월 210만 |
|---|---|---|---|
| 4억 1,440만 — 이번 회차 최저 (≈4.35억) | 2.8% | 4.1% | 5.8% |
| 3억 3,152만 — 3차 최저 가정 (≈3.49억) | 3.4% | 5.2% | 7.2% |
| 2억 8,900만 — 상가 매각가율 평균 (≈3.03억) | 4.0% | 5.9% | 8.3% |
* 총투자 = 낙찰가 + 취득 부대비용 약 5%(취득세 4.6% 등) 가정. 연 수익률 = 월세×12 ÷ 총투자. 보증금 운용수익·공실 기간·관리비·중개비는 미반영한 단순 추정
정리하면 — 이번 회차 최저가(80%)로 낙찰 시 기본 가정에서 연 4% 초반, 낙찰가가 3억 초·중반으로 내려오면 연 5%대에 진입하는 것으로 추정됩니다. 임대가 사무실 수요(보수 가정)에 머물면 수익률이 3%대 이하로 내려갈 수 있다는 점도 함께 보셔야 합니다.
04이 자리에 맞는 업종 3가지
2층 · 8.8평 · 승강기 보유 · 도심 오피스빌딩이라는 조건에서 현실적인 후보입니다.
소형 전문직 사무실
법률·세무·컨설팅의 새터라이트 오피스. 현재 사무실 집기가 남아 있어 원상복구·인테리어 부담이 가장 낮은 시나리오입니다.
예약제 뷰티·케어
네일·왁싱·피부관리 등 예약 기반 업종. 점심·퇴근 직장인 수요를 받으면서 1층 대비 낮은 임대료가 강점인 전형적 2층 업종입니다.
공유 회의실·스튜디오
시간제 회의실, 면접·촬영 스튜디오. 을지로입구역 접근성이 곧 상품성이며 무인 운영과 결합하면 인건비 부담이 낮습니다.
업종 제안은 입지·면적·층 조건 기반의 정성적 추정이며, 인허가 가능 여부는 업종별로 별도 확인이 필요합니다
05공실 리스크와 유의사항
| 배후 수요 | 은행 본점·대기업·관공서 밀집 CBD. 무교동·다동 먹자골목의 주중 점심·퇴근 수요가 강한 반면 주말 공동화가 뚜렷한 상권입니다. |
|---|---|
| 공실 지표 | 서울 일반상가 공실률 9.4%로 전국(13.4%)보다 양호하고, 서울 상가 임대가격지수는 +0.46%로 상승 유지(2026 2분기). 다만 2층 구분상가는 1층보다 임차인 확보에 시간이 걸리는 것이 일반적입니다. |
| 구조적 리스크 | 대기업 사옥 이전 시 상권이 흔들린 이력이 있는 지역입니다(2016년 인근 은행 본점 이전 등). 배후 오피스 수요 변동이 곧 임대 수요 변동입니다. |
| 본 리포트 범위 밖 | 권리분석·명도·등기 확인은 이 리포트에 포함되지 않습니다. 입찰 전 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서를 반드시 직접 확인하거나 전문 서비스를 이용하십시오. |
한국부동산원 2026년 2분기 상업용부동산 임대동향조사(2026.07.30) · 언론 보도 종합